13 АВГУСТА 2020 года
18:30-21:30 (мск)

Коттеджные поселки в Российской Федерации. Ключевые проблемы регулирования.


Частный четверг в Клубе цивилистов

ОНЛАЙН-СЕМИНАР
О семинаре

Коттеджные поселки – собирательная категория для описания правового режима отдельно стоящих индивидуальных домов или домов блокированной застройки (таунхаусов), неразрывно связанных общей инфраструктурой поселка. Такие дома не являются автономными друг от друга, а зависят от общей инфраструктуры (автомобильные дороги, ограждения и заборы, сети водопровода, газопровода, ливневой канализации, электроснабжения и наружного освещения, иные объекты инфраструктуры, а также находящиеся под ними земельные участки (далее – общее имущество)).


В законодательстве РФ в отношении коттеджных поселков – правовой вакуум. Позиции судов РФ спорны и непоследовательны. Отлично известные судебной системе и участникам гражданского оборота конструкции действующего законодательства в отношении многоквартирных домов не применяются. Так, суды полагают, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и коттеджном посёлке различен.


На сегодняшний день центральной проблемой для коттеджных поселков остается отсутствие в действующем законодательстве регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов.

Спикеры
Роман Бевзенко
к.ю.н., партнёр Пепеляев Групп
Вероника Величко
советник ЮФ "Авелан"
Татьяна Краснова
к.ю.н., доцент СПбГУ
Игорь Антюшин
младший юрист международной юридической фирмы Hogan Lovells
Модератор
Андрей Егоров
к.ю.н., главный редактор Журнала РШЧП, руководитель образовательных программ Lextorium, профессор и директор Центра сравнительного права ВШЭ
Программа
1. Проблемы организации управления в коттеджных поселках (ТСН, УК).

- Пределы образования гражданско-правового сообщества.
- Заявительный порядок вступления в ТСН.


2. Проблемы общего имущества в коттеджных поселках: формальный и реальный собственник (анализ судебной практики и дела № 02-2804/2019 о ЖК «Новорижский», Постановления Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П о «Дачный поселок «Барвиха»).

- Кто и какие иски может предъявить в защиту общего имущества?
- Допустима ли аналогия норм ГК и ЖК РФ и ее пределы?
- Установление сервитута как вариант решения проблемы.


3. Реформа вещного права в части регулирования коттеджных поселков (п. 6 ст. 298.5 Проекта).


4. «Корпоративное» решение проблемы – передача общих объектов на баланс ЖСК, ТСН или иного юридического лица. Отличие правового режима от садовых товариществ: есть ли они?

Распространенным примером в российской практике является ситуация, когда приобретается единый земельный участок для размещения на нем коттеджного поселка, а далее он разделяется на множество земельных участков, часть из которых распродается третьим лицам для строительства индивидуальных жилых домов, а участки для размещения объектов общего пользования (дорог, линейных и площадных частей коммуникаций, в частности, линии электропередачи, водопровода, газопровода, канализации) оставляет в своей собственности юридическое лицо – застройщик.


Данная проблема приводит к серьезным последствиям в виде создания пробела в правовом регулировании, которым пользуются недобросовестные застройщики и органы управления имуществом поселка (ТСН, УК), которые оформляют за собой право собственности на объекты общей инфраструктуры поселка и получают автономию в формировании тарифов на их обслуживание и использование. Даже в отрыве от фактора злого умысла и высокой степени криминализации данной сферы положение, при котором возможна регистрация самостоятельного и единоличного права собственности на общее имущество поселка за застройщиком или товариществом собственников недвижимости, подвергает важнейшие элементы имущества поселка, необходимые для пользования всем жителям поселка, риску отчуждения третьим лицам и обращения взыскания при банкротстве таких номинальных собственников – держателей. Кроме того, собственники индивидуальных жилых домов всегда оплачивают объекты инфраструктуры из своих средств, делая отдельные взносы на инфраструктуру в пользу застройщика, то есть являются фактическими собственниками данных объектов.


Как следствие, реальные собственники общего имущества посёлка лишаются возможности отстоять свои права на данные объекты в судебном порядке.


Другой стороной обозначенной проблемы является порождение ситуаций, когда застройщик в принципе не обеспечивает коттеджный поселок необходимыми элементами общих коммуникаций и инфраструктурой, не осуществляет их строительство и блокирует возможность нормальной эксплуатации жилых домов.


Проект реформы вещного права, подготовленный ИЦЧП им. С. С. Алексеева при Президенте РФ, попытался частично решить данную проблему, закрепив положение о том, что согласно п. 6 ст. 298.5 Проекта, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или не вытекает из существа отношений, правила об общем имуществе здания применяются к общему имуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки. Однако данные поправки фактически касаются только объектов инфраструктуры, но не общих земельных участков. Кроме того, они предполагают, что объекты являются общими с правовой точки зрения, однако в данный момент это не так. Указанные объекты находятся в единоличной собственности застройщика.


Таким образом, в законодательстве по-прежнему отсутствует правовой инструмент выхода из уже сложившихся непростых ситуаций с нахождением земельных участков «общего пользования» в единоличной собственности застройщиков или их аффилированных лиц.

Раздаточный материал

- Антюшин И. Коттеджные поселки: в чем сущность и преимущества режима вертикальной поэтажной собственности // Журнал РШЧП. 2018. № 2 (сентябрь-октябрь);

- Антюшин И. ТСЖ: проблемы российского регулирования и пути их преодоления на примере законодательства Бельгии // Журнал РШЧП. 2019. № 1 (январь-февраль);

- Величко В. Поэтажная собственность как правовой феномен // Журнал РШЧП. 2019. № 6 (ноябрь-декабрь).

Организатор оставляет за собой право на небольшие изменения в программе семинара
Приобрести запись трансляции
Запись трансляции
1290
Если вы хотите стать партнером наших мероприятий, свяжитесь по почте или телефону, мы обсудим детали
Click to order
Total: 
Фамилия
Имя
e-mail
Телефон
Payment method
Если у вас есть вопросы, направьте их на
nn@privlaw-journal.com или позвоните по номеру +7 (495) 150-85-07
ПАРТНЕРЫ
Заполняйте форму - получайте свежие новости в сфере права, а также анонс наших мероприятий.
Если вам необходимо получить счет на оплату от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя, пожалуйста, направьте заявку с вашими реквизитами на

nn@privlaw-journal.com

+7 (495) 150-85-07